Оформление заброшенного участка в СНТ

Приветствую вас. На данный момент я расскажу о способах по регистрации участка в собственное владение, который: 1) представляется дачным, садовым или огородным; 2) расположен в любом организации (СНТ, ДНТ и т.п.); 3) оставлен настоящим собственником. Руководство подойдет как для представителей общества, которые желают зарегистрировать ближайшую заброшенную площадь, так и для всех людей посторонних.

Благодаря личным познаниям скажу: зарегистрировать будет сложно, т.к. большая часть во власти от деятельности руководителя и управления обществом, на каком основание площадь закреплена за владельцем, какое у него положение и т.п. Сразу посоветую направиться к юристу по земельным вопросам, как по меньшей мере за советами, после визита к руководителю, а лучше всего довериться юристу работать над регистрацией.

Забудьте о приобретательной давности

Большинство юристов на веб-страницах сообщают, что если гражданин будет использовать брошенную участок на протяжение 15 лет, он может после чего зарегистрировать его с помощью судьи по приобретательной давности ст. 234 ГК РФ. ЭТО НЕПРАВДА, в Российской Федерации нет бесхозной земли. Если территория не в принадлежности у гражданина или организации, значит она относится к муниципалитету или государству ст. 16 ЗК РФ. В итоге нет ни единого благотворного судебного постановления по регистрации площади в собственное использование по приобретательной давности.

Этап №1 — Узнаем у председателя всю информацию о брошенном участке

Телефон руководителя можно уточнить у бухгалтера сообщества (обычно он находится в офисе в данном районе), у соучастников сообщества или в глобальной сети интернет. Как правило многие сообщества разрабатывают сайты или группы в социальных сетях. Для того чтобы их увидеть, наберите в поисковую систему наименование сообщества + наименование территориального района и области.

У руководителя как правило есть перечень представителей сообщества. Вот что, необходимо у него спросить:

За кем зафиксирована земля, ФИО владельца, телефон и дата рождения. Как правило, руководителю даже известен местонахождение собственника. Далее необходимо найти какая есть не оплата по взносам и разным платежам. По ним можно определить насколько длительно площадь заброшена.

В личном ли владении участком. Если площадь в частной собственности, ее необходимо приобрести у собственника или у его наследников.

Если площадь не во владении или же руководитель не в курсе этого, узнаем последующий вопрос.

Давали ли представителям сообщества документы на их площади, свидетельства на постоянное внедрение или на всю жизнь. Сертификат документ, в котором указывается, что такая-то территория предоставлена вот такому представителю по таким-то причинам.

Документы обычно предоставлялись сразу, разом всем представителям сообщества с помощью руководителя. Проводилось это так: в 90-х годах управление через руководителя предлагал представителям сообщества взять сертификаты на свои площади, если они предоставят прошения. Если это происходило, все их получали. Наверняка, про всякое садовое общество можно сказать, в этом сообществе сертификаты предоставлялись, а в другом нет.

У председателя не всегда имеется нужная информация

Была ситуация: представители сообщества были не довольны работой руководителя и на собрании они выбирали нового. Свергнутый руководитель затаил злость и просто истребил все бумаги сообщества. И из-за этого у будущего руководителя было не много материалов по необходимой мне местности.

В этом положении можно выяснить у других представителей сообщества предоставляли ли им документы. В случае, если они документы получили, означает его и получил обладатель заброшенной площади.

При этом есть возможность самому сделать запрос в местный архив Росреестра. Такое может совершить хоть какой. Местонахождение реестра можно выяснить по горячей 8 (800) 100-34-34. В обращении предостаточно указать координаты заброшенной местности. Когда в архиве есть материал о этой площади, он ответит, да, участок выдавался и есть свидетельство об этом. В ответе не будет номера сертификата, ни ФИО собственника местности. Нам предостаточно знать про сам случай выдачи свидетельства.

Этап №2 — В зависимости от полученной информации об участке определяемся что делать дальше

Положение 1 – если подлинно известно, что ни обладатель заброшенной местности, ни другим представителем сообщества не предоставляли никаких сертификатов, можно посоветовать руководителю закрепить заброшенную площадь за собой 

Способ 1 – Положение 2 – если вдруг свидетельства предоставляли, это усложнит обстановку. Если обладатель заброшенной местности взял, он является собственником. Он в любой момент времени может передать документ в МФЦ и зарегистрировать право собственности по дачной амнистии.

В данной обстановке необходимо находить уже собственника (или его наследников) и приобрести у него территорию - способ 2.

Способ №1 — Предлагаем председателю закрепить участок за собой

Если вдруг, окажется, что территория не во владении и никто не брал никаких документов, просим руководителя созвать собрание представителей сообщества, на котором решить вопрос изъятия заброшенной местности у пользователя и зафиксировать его за собой.

Проблемы, с которыми можете столкнуться

• Трудность 1 Руководитель может отказаться

Вроде, сообществу убыточны заброшенные территории по ним не платят взносы и разные платежи, копятся долги, за территорией не ухаживают, на нем собирается разнообразный мусор и т.п. Руководителю будет лучше если появится положительный человек, который начнет использовать территорию и будет платить взносы.

Как правило бывает, что руководитель не желал передавать участок через общее совещание из-за нерешительности, незнания законов и практики, боязни того, что обладатель заброшенной участка после подаст на него в суд и т.п. Поэтому лучше узнавайте максимально всю информацию по территории.

Этап 1). После, если нужно будет, объясните руководителю о законности передачи. Можно подчеркнуть внимание, на то, что собственника заброшенной местности можно исключить из сообщества за не оплату платежей  п. 1 и 3 ст. 13 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.

Если руководитель все равно против, придется прикупить заброшенную территорию у собственника или его наследников – способ 2.

• Трудность 2 Руководитель может попросить средства за передачу участка

Как минимум, необходимо будет выплатить все долги нынешнего собственника. Такое бывает в 100% случаев. В этом ничего нет страшного. Главное, чтобы эти деньги пошли на нужды сообщества, а не в карман руководителю.

Если руководитель просит какую-то сумму средств не на оплату долгов, а для себя. Тут уже каждый определяет решение для себя сам, идти на уступки или отказаться.

Этап №1 — Подготовка и проведение общего собрания членов товарищества

Если руководитель примет согласие передать заброшенную территорию, необходимо узнать в уставе, как это провести, на общем совещании представителей сообщества или через управление. В 95% ситуациях принимается решение через сообщения представителей, поэтому подробно расскажу конкретно о этом способе. Все тщательно расписано в ст. 17 Федерального закона о садоводстве и огородничестве.

Использовать какой-либо участок в сообществе имеет право, только представитель этого сообщества, ст. 22 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Поэтому если вы не являетесь представителем сообщества, необходимо непременно им стать. Все это имеется возможность решить также на общем совещании.

Если вы представитель сообщества, необходимо уточнить в уставе может ли один представитель сообщества использовать несколько территорий. Когда уставе не написано об этом, тогда можно. Когда в документе четко написано, что за одним представителем сообщества может быть закреплен лишь единственный земельный участок, закрепить заброшенную территорию можно, как правило, на своего знакомого. А потом оформить площадь в собственность, знакомый может подарить его вам.

Подготовка к совещанию. Совещание организовывает руководитель пп. 2 и 3 п. 7 ст. 18 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Совещание возможно не реже раз в год или может бытьвнеочередным. Если до ежегодного совещания месяца три осталось, обычно руководитель задаст вопрос о местности на этом совещание. Если ежегодное совещание будет позже, руководитель соберет внеочередное совещание.

Чтобы совещание было правильным, на нем должно быть минимально процентов представителей из общего числа. Оно прописано в уставе сообщества. Часто это больше половины или минимум 2/3 из общего числа представителей.

Чаще всего о собраниях оповещают минимум за месяц. Минимальный срок оповещения также прописывается в уставе. Информацию о совещании размещают на информационных щитах на официальных сайтах или в группах в социальных сетях. Дополнительно могут позвонить по телефонному номеру. В уведомлении указывают проблемы, которые подвергнутся рассмотрению, дата, место и время проведения совещания.

До совещания руководитель может запросить оформить схему нахождения участка на кадастровом плане. Эта схема требуется, чтобы на совещании показать представителям сообщества конкретные границы участка. Конечно, у руководителя есть схема всего сообщества, но нередко на ней все площади указаны в минимальном масштабе.

План лучше оформить у местного кадастрового специалиста. Стоимость около 3 000 рублей. По закону ее можно сделать и самому (ст. 11.10 ЗК РФ), но необходимо уметь использовать специальную программу.

Организация совещания. На совещании представители сообщества должны проголосовать: 1) за выбытия одного из представителей из сообщества+ за изъятие у него участка; 2) за принятие нового члена в представители сообщества + за закрепление участка за ним. Минимальный процент голосов прописан в уставе. В основном это 50% + один голос. Результаты голосования записываются в протоколы.

Этап №2 — Получаем садовую книжку

В случае, если референдум пройдет в интересах претендента, правление создаст на него нужную книжку. По закону ее должны предоставить на протяжении 3 месяцев п. 13 ст. 12 Федерального закона о садоводстве и огородничестве. Чаще всего это происходит за 14 дней.

Этап №3 — Просим администрацию предоставить участок в собственность

Книжка необходимая на руках, теперь уже можно попросить администрацию выдать площадь и в дальнейшем оформить право на собственность. Необходимая аннотация дана в моей отдельной статье – Как оформляется в собственность земельный участок по садовой книжке.

Сокращенная аннотация: 1) Заказываем у руководителя необходимые документы. 2) Оформляем план участка на кадастровой схеме. 3) Отдаем в местную администрацию заявление о выдачи территории в собственность безвозмездно. 4) Администрация решит выдать территорию или нет. 5) Если решение положительное, администрация зарегистрирует постановление в выдачи участка во владение и акт приема-передачи. 6) Все необходимые документы отдаем в МФЦ для передачи права в собственность.

Способ №2 — Покупаем брошенный участок у пользователя/собственника или у его наследников

Если вдруг территория не оформлена во владения, зачем искать наследников владельца в случае его смерти? В состав наследства включены имущественные права наследодателя.

К примеру, у человека имелся дом и территория в сообществе. Дом в собственности, а территория нет. После его смерти наследники зарегистрировали на себя только дом. Они знали об участке, но не зарегистрировали его в собственность, потому, что на него не было необходимой документации. Это ничего не поменяет. Раз они приняли дом, означает и приняли территорию.

Есть такое понятие как фактическое принятие наследства п. 2 ст. 1153 ГК РФ. К примеру, платил налог на землю. В этом случае наследник фактически принял участок.

Этап №1 — Занимаемся поисками

Всю информацию о человеке и его окружении стоит записывать, чтобы ничего не забыть, различные имена и фамилии, телефоны, адрес проживания, возраст и т.д. Где именно и у кого уточнить нужную информацию:

• Поиски необходимо начать, сначала, с руководителя сообщества. У него имеется ФИО представителя и телефон. А иногда и адрес проживания.
• Необходимо выяснить у соседей заброшенной местности. Они дадут много нужной информации.
• Зная ФИО и примерно какого возраста, можно найти любого человека через социальные сети, если он там есть Одноклассники, ВКонтакте, Фейсбук, Мой мир и т.п. Я так обнаружил наследников в США и на Украине.

Также необходимо вбить ФИО и город в поисковые системы Яндекс и Гугл. Как например, человек может быть учредителем в какой-либо организации. На веб-сайтах из из таких сведений, указывают адрес организации, иногда и номер мобильный номер.

• Можно выяснить у частных детективов.
• Если знаете адрес, но там обладатель не живет, спросите этого собственника и соседей. Я так обнаружил родственника одного из наследников.
• Некоторые дают совет просто использовать заброшенную территорию покосить травку, прибрать мусор, даже установить теплицу. И тогда обладатель участка или его наследники сами найдут захватчика. Лично я не одобряю такой способ.

Этап №2.1 — Нашли пользователя/собственника

Первым делом необходимо выяснить какие документы у него есть на участок. И от этого уже отталкиваться, что делать дальше:

• Положение 1 – У пользователя/собственника местности есть документ, дающий правособственности {words=или право использования, сертификат о праве собственности или выписка из ЕГРН; свидетельство о праве бесконечного использования либо сертификат о праве пожизненно-наследуемогособственности.

Если у пользователя территория находится в личной собственности, у него на руках должны быть документы о праве собственности или выписка из ЕГРН. В этом случае для покупки участка необходимо провести сделку купли-продажи. Но, до сделки лучше проверить, определены ли границы участка на кадастровом учете аннотация. Если границы находятся, дальше необходимо эти границы указать на местности. А то вдруг прикупите участок, а она неправильно разграничена с соседними участками и придется разбираться с соседями.

Если у территории нет четких границ, то лучше, чтобы настоящий собственник установил границы. Хоть и можно прикупить участок без границ, но я не советую этого совершать. Причина та же существует возможность, что территория неправильно разграничена с соседними.

Для совершения сделки необходимо подписать договор купли-продажи и подать его в МФЦ или отделение Росреестра. Там на основании документов реализации зарегистрируют право владения на покупателя. Госпошлина 350 рублей.

Если у настоящего собственника территории на руках документы о праве пожизненного использования или на всю жизнь-наследуемого владения, для покупки территории необходимо, чтобы он сначала оформил на себя право владения. Это совершается в простом способе по закону о Дачной амнистии. После регистрации владения, сначала сориентируйтесь с границами и только потом можно совершить сделку купли-продажи.

• Положение 2 у владельца нет документа, но есть садовая книжка либо справка о представительстве в сообществе. Здесь покупку можно совершить двумя методами:

Метод 1: Собственник участка сам обращается к руководителю сообщества и просит оформить территорию. Руководитель предоставит такой вопрос на общем совещание представителей. Более подробная информация выше.

Метод 2: Собственник сначала сам регистрирует участок в свою собственность (аннотация) и дальше совершает продажу его вам. Не каждый обладатель на такое даст согласия, ведь у него нет обязательств, что его территорию купят после регистрации права владения. Для этого подписываем задаток и предварительный договор купли-продажи. В этих документах прописываем требования, что после оформления права владения, обещает продать территорию, а покупатель гарантирует его приобрести. Время можно предоставить на один год, если что задаток и договор есть возможность продлить в любое время по соглашению. Выше я кратко рассказал как совершается сделка реализации.

• Положение 3 У собственника вообще нет никаких документов, даже требуемой книжки.

В этой ситуации нет ничего ужасного. Владельцу территории необходимо подойти к руководителю и получить нужную справку о представительстве, потому что у руководителя должен быть реестр всех представителей сообщества. После выдачи справки, настоящий обладатель может просить руководителя переписать участок в вашу пользу. Руководитель поставит этот вопрос на общем совещание представителей. Подробности выше.

Этап №2.2 — Нашли наследников

У наследников необходимо выяснить всю информацию о участке и его собственнике, приняли ли они другуе собственность наследодателя, почему не приняли участок, использовали ли участок, платили ли платежи или же налоги по нему. Без помощи земельного юриста здесь не обойтись, обстановка с наследниками очень сложная, т.к. по большой части все определяется через судебный орган.

В соотношение от положения с наследниками находим дальнейшие шаги:

• Наследники приняли во владение другую собственность наследодателя, кроме территории.

К примеру, наследники получили дом и автомашину, а участок нет, т.к. на него не было необходимых документов или завещатель не оформил право на него. В таковой обстановке наследникам необходимо устремиться в суд с иском о внесение участка в наследуемый список и признать право собственности (не во всех обстоятельствах). До этого им необходимо провести межевание участка + установить его на кадастровую зависимость.

Когда будет утвердительное судебное постановление, после можно оформлять договор купли-продажи и право собственности на покупателя.