Регистрация жилого дома на земельном участке ИЖС и ЛПХ

Для регистрации жилого объекта на землях ЛПХ либо ИЖС обязательно необходимо получение разрешения на строительство. Нередки случаи, когда владельцы земли начинают строительство, при этом, не оформив разрешение в соответствии с законом. Это закономерно приводит к неприятной ситуации, когда попросту бывает невозможной регистрация построенного дома. О том, как должна осуществляться регистрация жилого объекта на земельном участке и остальные моменты вы узнаете из данной статьи.

Регистрация дома на земельном участке ИЖС

Под землями ИЖС подразумеваются площади, которые предназначены для индивидуального личного строительства. Земли данной категории имеют два правовых статуса. На них могут возводиться жилые дома для постоянного проживания с возможностью регистрации, либо же различные вспомогательные строения (хозяйственные постройки, бани, гаражи и т.д.).

Хотя строительство на землях ИЖС хорошо регламентировано законом, закон не дает точного определения такому понятию как объект индивидуального жилого строительства. Кое-какие моменты имеются в Градостроительном кодексе (ГрК), однако там не указаны определения понятия. Второй документ, где включены параметры, которым должна соответствовать постройка, классификатор видов разрешенного использования земель. Согласно таким нормативным документам, индивидуальным домом может считаться:

• Отдельно стоящий дом без общих фасадов с иными объектами. Стоит отметить например, таунхаус или идентичные строения для проживания сразу нескольких семей, имеющие общий фасад, но отдельные входы, уже не могут являться объектами ИЖС.
• Дом, созданный для постоянного проживания одной семьи. Важный фактор, который в обязательном порядке учитывается при получении разрешения на строительство и последующей регистрации жилья.
• Дом не выше трех этажей. Является самым спорным пунктом который, присутствует в разъяснениях к ГрК.

Нормативно-правовая база

Регулирование этого вопроса на законодательном уровне развивается постепенно. Это обусловлено тем, что в прошлом имел место быть целый бум на индивидуальное загородное строительство, когда постройки возводились без проектирования и выдачи разрешений. При всем этом не было никаких средств регулирования, что часто в дальнейшем приводило к не самым приятным ситуациям.

Например, жилой дом был построен пару лет назад и в нем безмятежно проживали годами, но затем выясняется, что территория вообще не предназначена для осуществления строительных работ. Такой дом в принципе не может быть узаконен. 

Первой попыткой урегулировать вопрос стала дачная амнистия, позволившая зарегистрировать жилые объекты такого типа в легком порядке. Она постепенно теряла свою актуальность по мере того, как развивалось законодательство в сфере недвижимости и почти многие её положения были изменены согласно с новыми поправками закона.

О чем нельзя забывать

Хотя в правовую базу равномерно вносятся изменения и тем, кто в этом не разбирается, трудно разобраться с новшествами в законодательстве, отметим несколько аспектов, которые обязательно должны быть учтены:

• Для возведения дома на землях ИЖС непременно понадобится разрешение на строительство. Без него окажутся невозможными последующие действия по постановке на учет и регистрации прав собственности.
• Без разрешения на строительство можно регистрировать исключительно нежилые постройки (баню, хозяйственный блок, гараж и т.д.).

Внимание! Если вы приступили к строительству жилого объекта и сразу с этим оформляются документы, вы идете на риск, поскольку здание может быть признано самостроем. В этом случае необходимо прохождение процедуры узаконивания через судебный орган, однако всегда остается вариант того, что суд окажется не на вашей стороне.

Какие нужны документы

Перед началом строительства нужно обзавестись всеми необходимыми документами, а точнее разрешением на строительство. Само собой, построить дом возможно без этого документа, однако это чревато появлением многочисленных трудностей с регистрацией. В отдельных случаях через судебный орган будет вынесено решение о демонтаже постройки.

Возведенный без разрешения дом может быть зарегистрирован как нежилой, но в данном случае не получится воспользоватьсяглавным достоинством строительства на землях ИЖС, возможностью обзавестись адресом и постоянной регистрацией. После завершения строительства будет необходима такая документация:

• Документы основания на землю. Данная документация не является правом собственности, поскольку она служит для подтверждения исключительно возникновения прав на землю. К данной группе документов относятся: договоры об аренде, купле-продаже, дарения и т.д. Если ранее право собственности на участок уже было оформлено, подтверждением этого факта станет выписка из ЕГРН. Это единый документ, а потому свидетельство больше не выдается. В подавляющем числе случаев её не нужно будет получать, поскольку вся необходимая информация уже имеется в реестре.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию. Начиная с марта 2018 года, нужно предоставление разрешения на строительство, если на учет ставится недостроенный дом. Ситуации сходственного плана возникают, например, если владелец приступил к строительству, но затем принял решение продать землю и находящиеся на её площади постройки. В этом случае не обойтись без регистрации права собственности на незавершенный объект.
• Технический план на дом. Не исключено, что может понадобиться и другая техническая документация, а потому стоит предварительно проконсультироваться на этот счет, потому что отказ в приеме документов чаще всего обусловлен неполным комплектом.

Если сказать конкретно касательно технической документации, стоит разъяснить ситуацию с кадастровым и техническим паспортом.

Главно знать, что кадастровый паспорт как документ больше не действует. Его функции сегодня выполняет выписка из ЕГРН. Функции технического паспорта практически полностью выполняются техническим планом, а потому он может потребоваться разве что при получении ипотечного кредита.

Регистрация жилой постройки на землях ИЖС является наиболее простым и хорошо регламентированным вариантом из всех доступных. Согласно ст. 25.3 ФЗ 122, для владельца земли основанием для регистрации прав собственности на дом является сам факт его возведения, который подтверждается нужыми документами. 

Если земли имеют ВРИ для садоводства, огородничества, садоводства, либо же являются дачными участками, тогда все обстоит ощутимо труднее. Типы зданий, которые могут быть возведены на подобных территориях, определены ФЗ 66:

• Дачные участки, дома с постоянным (возможна регистрация) либо временным проживанием. В последних возможна регистрация.
• Садовые участки, дома для временного проживания, не предназначены для регистрации.
• Огородные участки, исключительно хозяйственные постройки.

Чтобы не попасть в сложную ситуацию, мы советуем за ранее проконсультироваться у профессионалов еще до того момента. С правовой консультацией вы будете подготовлены к разным сложностям и сможете избежать их, при этом не нарушая закон.

Документы собраны, что делать дальше?

После сбора всей необходимой документации нужно подать заявление в Россреестр. Как уже было отмечено, ранее регистрация права принадлежности и постановка на учет в кадастре были двумя отдельными юридическими процедурами, которые осуществлялись в разно время.

Согласно законодательству, любой недвижимый объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете. Только в данном случае на него может быть оформлено право собственности. К тому из-за этого приходится расходовать много ресурсов на прохождение нужных процедур. Вследствие этого почти многие собственники земли так и не оформляли право собственности после постановки дома на кадастр. Препядствия возникали при попытке наследования либо продажи.

В ст. 16 ФЗ №122 говорится, что за правообладателями закрепляется право подать сразу весь пакет документации, как постановки на учет, так и регистрации прав. При помощи этого можно ощутимым образом сократить срок прохождения двух процедур.

Нововведения коснулось и методов подачи заявки. Ранее можно было напрямую обращаться в Росреестр. Сейчас же документация подается через МФЦ или официальный сайт Госуслуг.

Делая выбор в пользу одного из вариантов, требуется брать принять во внимание такие моменты:

1. Если вы решили подать заявление через Госуслуги, тогда у вас должна быть электронная цифровая подпись. При её наличии можно будет отправлять заявление и электронные копии документации, однако все равно нужны будут оригиналы.
2. В случае обращения в МФЦ на оформление документов уйдет больше времени, что обусловлено нюансами работы иных ведомств. Срок оформления нужно отсчитывать с момента поступления документации в Росреестр, а не их подачи в МФЦ.

После подачи документации работники Росреестра проведут правовую экспертизу с последующим принятием решения. В случае положительного вердикта дом будет поставлен на кадастровый учет, а также одобрено право собственности. При приеме документации выдается расписка с указанием даты посещения Росреестра. При отсутствии сомнений касательно юридической чистоты представленных документов дом будет зарегистрирован, обладателю на руки выдается выписка из ЕГРН. Согласно законодательству, решение по заявлению выносится в течение десяти дней.

Когда возможны упрощенные варианты

До 1 марта 2018 года предоставлялась возможность воспользоваться облегченным методом. С использованием дачной амнистии можно было произвести регистрацию прав на дом, если земля стояла на кадастре и находилась в собственности. На данный момент же остается только проходить полную регистрационную процедуру по описанному выше порядку.

Стоимость регистрации дома на землях ИЖС

При регистрации дома на землях ЛПХ и ИЖС либо ЛПХ требуется оплатить государственную пошлину. Размеры пошлин варьируются в зависимости от вида регистрационного действия. Посмотреть определенные суммы можно на сайте Росреестра.

Помимо этого, принципиально учитывать и получение технических документов на регистрируемый дом. Поскольку её подготовкой может заниматься исключительно кадастровый инженер с соответственной лицензией, сэкономить на его услугах не удастся.